Освобождение квартир от ипотеки.

   Мошенничество в рядах министерства обороны, обман банка, нарушение порядка регистрации обременения в УФРС, банкротство застройщика и как результат всего происходящего вокруг земельного участка – обманутые граждане, приобретшие квартиры в новостройке. Можно ли в России без опасений покупать недвижимость?
   Все участники данного процесса, растянувшегося на 5 лет, скажут Вам, что проверить «чистоту» сделки невозможно!!!
   История проста и незамысловата, как все на рынке жилья в Москве и Московской области. Однажды получив от Министерства обороны РФ земельный участок, от банка денежные средства на строительство, организация - застройщик, начала строительство многоэтажного дома в живописном уголке Московской области. Дом был построен, начались долгожданные продажи квартир. Распродав большинство из них, компания-застройщик «растворилась». Удивлению граждан не было границ, когда они узнали, что все их квартиры в ипотеке у банка, а земельный участок был передан застройщику по документам, которые признаны незаконными.
   Решением Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2013 г. с участием адвоката Пичугиной И.Н. отказано в удовлетворении исковых требований Министерства обороны РФ о признании жилого дома самовольной постройкой. Апелляционным определением решение оставлено в силе.
   Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 08 августа 2013 г. удовлетворены исковые требования собственников квартир в доме о признании ипотеки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Обременение в виде ипотеки снято с квартир.
   В исковом заявлении адвокат Пичугина И.Н. указала следующее.
   16 февраля 2007 г. между ООО «Ирон интернейшнл» и ООО «АМТ банк» заключен кредитный договор № В/00/07/0038. В этот же день между сторонами заключен также Договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества в виде земельного участка, общей площадью 11 066 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК «Выстрел», кадастровый номер № 50:09:0080101:0006 с распространением обременения на объекты недвижимости, строящиеся на данном земельном участке. Право собственности на предмет залога, согласно п. 1.1 Договора принадлежит Залогодателю на основании Договора купли-продажи № Д/04-051/365 от 28 июня 2004 г., заключенного между Специализированным Государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» и ООО «Ирон интернейшнл».
   В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник, либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
   В соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
   Решением Арбитражного суда Московской области от 15 июля 2010 г. по делу № А41-13664/07 Договора купли-продажи № Д/04-051/365 от 28 июня 2004 г. был признан недействительным как ничтожный и применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязании ООО «Ирон интернейшнл» возвратить по сделке земельный участок. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2011 г. решение отменено, суд признал Договор недействительным, обязал ООО «Ирон интернейшнл» возвратить Российской Федерации в лице министерства указанный земельный участок, Росимущество – возвратить названному обществу денежные средства, уплаченный по упомянутому договору. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда № С5944/12 от 25 сентября 2012 г. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменено в части применения последствий ничтожности Договора купли-продажи земельного участка, в данной части в иске отказано.
   Таким образом, судами Договор купли-продажи земельного участка № Д/04-051/365 от 28 июня 2004 г. признан ничтожным, вместе с тем в применении последствий его ничтожности отказано.
   По смыслу ч. 1 ст. 16 АПК и ч. 2 ст. 13 ГПК вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан.
   Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
   Таким образом, ООО «Ирон интернейшнл» на момент заключения Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 февраля 2007 г. не имело права на пользование и распоряжение земельным участком, расположенным по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК «Выстрел», кадастровый номер № 50:09:0080101:0006.
   Как следствие Договор залога от 16 февраля 2007 г. не соответствует нормам действующего законодательства и заключен в нарушение п. 2 ст. 335 ГК РФ, поскольку ООО «Ирон интернейшнл» передало в залог имущество, на которое не обладало ни правом собственности, ни правом хозяйственного ведения.
   Недвижимое имущество на момент совершения сделки принадлежало другому лицу, которое своего согласия на передачу его в залог не давало.
   В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
   Ничтожность Договора ипотеки земельного участка влечет ничтожность ипотеки возведенного на данном земельном участке жилого дома (квартир в доме) по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Драгунского, дом 24, поскольку по смыслу положений п. 4 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека возводимых на земельном участке зданий и сооружений производна от ипотеки такого земельного участка.
   Кроме того, возводимый ООО «Ирон интернейшнл» на земельном участке многоэтажный дом в силу п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не мог являться самостоятельным предметом ипотеки в момент заключения сторонами договора от 16.02.2007 г., так как право на данный объект недвижимости (квартиры в доме) было зарегистрировано за ООО «Ирон интернейшнл» только 27 августа 2009 г.
   Запись об обременении квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК «Выстрел» ипотекой с ООО «АМТ Банк» внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в августе 2010 г.
   Между тем, еще 28 апреля 2010 года и 16 февраля 2010 года вышеуказанные квартиры в доме были приобретены (искл.) на основании Договоров купли-продажи. Права на данные квартиры в настоящее время зарегистрированы в установленном законом порядке.
   В соответствии с п. 2 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании положений настоящей статьи, применяются соответственно правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
   В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.
   Таким образом, отсутствие в ЕГРП на момент заключения нами Договоров купли-продажи и дополнительных соглашений к ним указывает на отсутствие у ООО «АМТ банк» прав залогодержателя на многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Драгунского, д. 24, а также на тот факт, что обязательство ООО «Ирон интернейшнл» по передаче квартир в собственность (искл.) возникло раньше, чем залоговое обязательство перед ООО «АМТ банк».
   Кроме того, записи об обременении многоэтажного жилого дома внесены в ЕГРП на основании Договора ипотеки (зоолога недвижимости) от 16 февраля 2007 г. без указания на возникновение залога в силу закона.
   В соответствии с п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено Федеральным законом.
   В ходе государственной регистрации права собственности ООО «Ирон интернейшнл» на квартиры в многоэтажном жилом доме в ЕГРП записи об обременении спорных квартир ипотекой банком внесены не были.
   Действия Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области по невнесению данных записей ни на момент внесения записи о праве собственности ООО «Ирон интернейшнл», ни на момент регистрации нами Договоров купли-продажи, оспорены не были.
   Согласно правовой позиции, изложенной в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

   Судом требования адвоката Пичугиной И.Н. были признаны законными и обоснованными. Решением Солнечногорского городского суда Московской области были применены последствия недействительности ничтожного Договора об ипотеке (залоге недвижимости), заключенного между ООО «АМТ банк» (ранее СЛАВИНВЕСТБАНК) и ООО «ИРОН интернейшнл», в части его положений о распространении обременения на объект недвижимости, построенный на земельном участке общей площадью 11 066 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ВОК «выстрел», кадастровый номер 50:09:0080101:0006, в виде обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении (обременении): ипотеке нижеследующих объектов, принадлежащих на праве собственности (искл.)