Супружеские отношения — это не только любовь и забота, но и обретение совместной собственности. Прежде всего, это касается имущества, приобретенного за время брака. И если разговор заходит о недвижимости, особенно ипотечной, то стоит заранее разобраться в нюансах, чтобы избежать ненужных конфликтов при разводе.
В этой статье мы рассмотрим основные вопросы, возникающие при разделе ипотечных квартир, а также правила, на которые следует ориентироваться.
Раздел квартиры купленной в ипотеку до брака
Обсудим, подлежит ли разделу квартира, приобретенная одним из супругов до заключения брака, если в период брака были погашены ипотечные платежи.
Конечно, имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Однако платежи по ипотеке не создают право общей собственности на квартиру. Выплата таких платежей просто означает, что один из супругов погашает свой личный долг. Таким образом, это жилье не является совместной собственностью и не делится при разводе.
Этой позиции придерживается и правоприменительная практика.
Так при отказе в удовлетворении иска о признании квартиры совместной собственностью суд отметил, что совместное проживание и ведение общего хозяйства без зарегистрированных отношений не является достаточным основанием для возникновения общей собственности.
Поскольку квартира была куплена одним из супругов до брака за счет его личных средств, она остается его собственностью и не подлежит разделу.
Факт уплаты ипотечных платежей в период брака не указывает на создание совместной собственности.
Ключевые выводы. Если ипотечная квартира была приобретена одним из супругов до регистрации брака:
- она является личной собственностью этого супруга;
- такое имущество не подлежит разделу при разводе;
- уплата ипотечных платежей в период брака не создает права на совместную собственность, даже если второй супруг вносил личные средства. Второй супруг может взыскать с собственника квартиры сумму уплаченных ипотечных платежей.
Раздел купленной в браке ипотечной квартиры и долга по ней
Все имущество, которое супруги приобрели в течение брака, считается их совместной собственностью. Это правило распространяется и на квартиру, приобретенную с использованием ипотечного кредита. Данное имущество делится между супругами как и любое иное.
Между тем одним из самых распространенных вопросов при разводе остается вопрос возможности раздела ипотечного долга.
Обращаясь в суд по вопросам раздела квартиры, супруги часто просят также определить их доли в ипотечных платежах. К сожалению, это неправильно и невозможно согласно действующему законодательству, так как без согласия банка изменить условия кредитного договора не представляется возможным.
Супруги могут определить свои доли в ипотечном имуществе путем составления соглашения или с помощью суда. Тем не менее, это не повлияет на условия кредитного договора — до полного погашения долга оба супруга останутся со заёмщиками и банк сможет предъявлять требования к любому из них, даже после развода.
Таким образом, если на момент развода ипотечный долг не погашен:
- супруги могут самостоятельно определить свои доли в имуществе или сделать это через суд;
- долг будет их общим обязательством до его полного погашения;
- тот, кто продолжает платить ипотеку, может требовать от второго супруга возмещения.
Размер долей, признанных судом или установленный самими супругами, не изменит их кредитные обязательства. Долг остается общим, независимо от долей супругов в квартире.
Соглашение о разделе квартиры в ипотеке при разводе
Общее правило позволяет супругам разделять свое имущество по соглашению. Однако при разделе квартиры в ипотеке может возникнуть вопрос о правах залогодержателя.
Необходим ли согласие банка для составления такого соглашения, и достаточно ли его для выхода одного из супругов из числа должников?
Рассмотрим пример из практики.
После развода супруги решили разделить имущество и по соглашению одна из сторон (бывшая супруга) выплатила другой половину стоимости квартиры и стала ее единоличным владельцем. Однако, продолжив осуществлять ипотечные платежи, бывшая супруга не смогла зарегистрировать долю супруга на себя, поскольку квартира находилась в залоге у банка. Обратившись в банк с просьбой изменить условия договора, она столкнулась с отказом.
Суд, рассматривая эту ситуацию, подчеркнул, что развод между заемщиками не является фактором, влияющим на условия кредитного договора. Они обязаны нести риски, связанные с кредитованием совместно. Следовательно, раздел имущества не может подрывать условия займа, поскольку согласие банка на такие изменения не было получено.
То есть супруги могут установить свои доли в ипотечной квартире, заключив соответствующее соглашение, но без согласия банка один из супругов не сможет выйти из числа заемщиков.
Раздел квартиры в ипотеке с материнским капиталом
При разделе ипотечной квартиры необходимо учитывать и права детей, независимо от того, когда была приобретена квартира — до или во время брака. Особенно если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала или субсидий.
Выделение долей детям в квартире приобретенной в ипотеку до брака
Имеют ли дети право на доли в квартире, приобретенной одним из родителей до брака, если часть ипотеки была погашена в браке за счет материнского капитала или субсидии?
Ответ однозначный: да, имеют.
Материнский капитал и субсидии, предназначенные для улучшения жилищных условий, являются целевыми средствами. Использование этих ресурсов для погашения ипотечных платежей дает членам семьи право на признание долей в данной недвижимости, даже если квартира была куплена одним из супругов до заключения брака.
Так, при рассмотрении спора о разделе имущества суд отметил, что использование субсидии, предоставленной для улучшения жилищных условий всей семьи, создает основания для признания долей за членами семьи, пропорционально предоставленным бюджетным средствам.
Поскольку имущество было приобретено до брака, суд не признал его общим, однако признал право членов семьи на него в рамках выделенных им средств.
Таким образом, если квартира была приобретена одним из супругов до брака, а часть кредита погашена в браке с использованием материнского капитала или субсидий:
- данное имущество не подлежит разделу между супругами, так как не является общей собственностью;
- при разводе доли в этой квартире выделяются всем членам семьи пропорционально использованным средствам.
Выделение долей детям до погашения ипотеки
Также часто, при разводе и разделе ипотечной собственности, супруги интересуются возможностью выделить доли детям в квартире до полного погашения ипотеки.
Согласно нормам закона при использовании материнского капитала для приобретения квартиры или погашения долга действуют обязательства выделить детям доли в имуществе после завершения погашения ипотеки.
Однако в процессе развода данное правило может быть нарушено. Закон не запрещает выделение долей детям в ипотечной квартире при ее разделе между супругами. Такие доли могут быть выделены даже до завершения погашения ипотеки.
Эта позиция подтверждается судебной практикой. В одном из дел суд отметил, что даже несмотря на установленный срок для выполнения условий соглашения, отсутствие погашения ипотеки не может служить основанием для отказа в просьбе супругов о разделе имущества и определении долей детей.
В заключение хотелось бы отметить, что раздел имущества, особенно ипотечного, — это сложный процесс, требующий правового понимания и ясности в вопросах собственности.
Если вы оказались в подобной ситуации, рекомендуется обратиться за помощью к специалистам, которые помогут вам правильно организовать процесс раздела имущества.